Zweifamilienhaus-Archiv - Schmitt Immobilien

Viel Platz, ein großer Garten und zwei eigenständige Etagen: Das Zweifamilienhaus in Frankfurt-Goldstein bietet Familien Raum zum Ankommen und Wachsen, auf ca. 168 m² Wohnfläche und einem ca. 720 m² großen Erbpacht-Grundstück.

Das 2024 vollständig sanierte Obergeschoss mit vier möblierten Zimmern und eigenem Außenzugang ist sofort beziehbar und eignet sich ebenso zur Vermietung. Ein Aspekt, der das Objekt auch als Kapitalanlage interessant macht. Das Erdgeschoss mit Wintergarten und Terrasse ist bereits entkernt. Grundriss und Ausstattung können damit frei nach eigenen Vorstellungen geplant werden. Das Haus geht auf das Baujahr 1933 zurück und wurde um etwa 1960 erweitert.

Das Erdgeschoss umfasst Diele, Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Bad, Wintergarten und Terrasse. Die Raumstruktur steht, die Oberflächen sind offen. Wer hier einzieht, hat freie Hand bei Materialien und Aufteilung.

Das Obergeschoss verfügt über einen eigenen Außenzugang, eine Wohnküche mit Einbauküche, vier möblierte Zimmer, ein Bad und ein separates Gäste-WC.

Im Kellergeschoss befinden sich Heizungsraum, Waschküche und fünf weitere Kellerräume, zugänglich über eine Außentreppe. Der Dachspeicher bietet zusätzliche Staufläche.

Zum Grundstück gehören außerdem eine Garage mit Zufahrt, ein Vorgarten und ein großer Garten mit Südausrichtung inklusive Gartenhaus.

Technisch wurde das Haus 2023 substanziell modernisiert: neue Gastherme, neuer Warmwasserspeicher, neue Heizkörper sowie neue Rohrleitungen für Wasser, Heizung und Fallrohre. Im Zuge der OG-Sanierung kamen neue Elektrik und neue Fenster hinzu.

Die Immobilie befindet sich auf einem Erbbaugrundstück der Stadt Frankfurt, der Vertrag wird im Zuge des Verkaufs bis zum Jahr 2111 verlängert. Der neu festgesetzte Erbbauzins beträgt ca. 1.275 € monatlich, zahlbar in vierteljährlichen Raten. Auf Antrag sind schuldrechtliche Ermäßigungen möglich: Über die Splittingregelung reduziert sich der Erbbauzins bei Vermietung auf ca. 869 € monatlich, bei vollständiger Selbstnutzung auf ca. 695 € monatlich. Selbstnutzende Familien erhalten zusätzlich eine Ermäßigung von 500 € je Kind und Jahr (maximal vier Kinder), womit sich der Erbbauzins auf bis zu ca. 528 € monatlich reduzieren lässt.

Es gibt Konstellationen, die sich in Frankfurt selten ergeben. Zwei Wohneinheiten unter einem Dach, das Erdgeschoss sofort bezugsfrei, das Obergeschoss kurzfristig frei werdend. Eigennutz mit Mieteinnahme, Mehrgenerationenwohnen oder reine Kapitalanlage: Dieses Zweifamilienhaus in letzter Reihe an der Bolongarostraße erfüllt alle drei.

Die Erdgeschosswohnung hat einen eigenen Eingang zur Straßenseite bis hin zur Terrasse. Der weitläufige, dekorativ gestaltete Flur prägt die Atmosphäre dieser Wohnung von Beginn an. Das Wohnzimmer mit knapp 29 m² blickt in den Garten, Schlafzimmer und Küche mit Essplatz schließen sich stimmig an. Gartenseitig öffnet sich die Terrasse mit 58 m² Gesamtfläche; das Panorama reicht unverbaut Richtung Nidda. Bad und Gäste-WC runden die Einheit ab. Gepflegt, original in der Ausstattung.

Das Obergeschoss zeigt eine andere Handschrift. Vier klar geschnittene Zimmer, das größte mit rd. 20 m², eine modernisierte Einbauküche, eine großzügige Diele, Bad mit Wanne und separates WC. Küche, Fenster und Badezimmer wurden um 2010 erneuert; dunkle Bodenfliesen und zeitgemäße Details verleihen der Etage eine eigenständige Note. Das Highlight ist die Dachterrasse von rund 38 m², offen und mit weitem Blick über die Baumkronen Richtung Nidda und Main. Auf der gegenüberliegenden Seite kommt ein Balkon hinzu.

Unterhalb des Wohnens liegt ein vollausgebautes Kellergeschoss mit Waschraum, Heizungsraum und mehreren Abteilen sowie einer Kelleraußentreppe. Der Dachboden bietet reichlich Lagerfläche. Eine Garage schließt das Ensemble ab.

Was diese Immobilie im Kern ausmacht, liegt jenseits der Zahlen: die Lage am Wasser, das große Grundstück mit Südausrichtung, die Freiheit im Grundriss und die Gestaltungsmöglichkeiten. Diese Verbindung findet sich in Frankfurt am Main kein zweites Mal.

Ein Haus, das mit der Familie mitwachsen kann: Zwei getrennte 3-Zimmer-Wohnungen, ein Bereich im Kellergeschoss mit eigenem Eingang, Pantryküche und Duschbad sowie ein großer Garten schaffen viel Platz und Flexibilität. Das bezugsfreie Zweifamilienhaus eignet sich ideal für Familien, die gemeinsam wohnen möchten und separate Bereiche für Rückzug, größere Kinder, Gäste oder Homeoffice schätzen.

Die Doppelhaushälfte steht auf einem 614 m² großen Erbpacht-Grundstück der Stadt Frankfurt und verfügt über rund 182 m² Wohnfläche inklusive anteiligem Hobbyraum. Erdgeschoss und Obergeschoss sind jeweils als eigene Wohneinheit angelegt, lassen sich über das gemeinsame Treppenhaus aber auch hervorragend als großzügiges Einfamilienhaus nutzen.

Im Erdgeschoss stehen Wohnzimmer, Essbereich, Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad und Flur zur Verfügung. Vom Esszimmer führt eine Treppe direkt in den Garten. Dadurch wird der Außenbereich zu einem festen Bestandteil des Alltags, ob für Kinder, gemeinsame Stunden im Freien oder entspannte Nachmittage im Grünen.

Das Obergeschoss bietet ebenfalls drei Zimmer, Küche, Bad und Flur. Küche und Essbereich sind praktisch angeordnet, das Wohnzimmer bleibt separat. Ein besonderes Plus ist das direkt vom Treppenhaus zugängliche Zimmer. Es eignet sich ideal als Arbeitszimmer und kann unabhängig von der übrigen Wohnung genutzt werden.

Im Kellergeschoss befindet sich ein als Einliegerwohnung nutzbarer Hobbybereich mit Pantryküche, Diele, Duschbad und eigenem Zugang über eine Außentreppe. Ergänzt wird diese Ebene durch weitere Kellerräume sowie den Waschraum mit Heizungsanlage.

Der Dachspeicher ist derzeit nicht ausgebaut und bietet Reserve für spätere Ideen.

Auch das Grundstück überzeugt durch seine praktische Erschließung: Neben dem Zugang von vorn besteht eine rückseitige Zufahrt zur Garage. Der große Garten und das Garagengebäude mit weiteren Abstellflächen runden das Angebot ab.

Das ca. 1953 errichtete und später erweiterte Haus befindet sich in gepflegtem Zustand mit Ausstattungsstand der 90er Jahre. Es bietet eine solide Grundlage für Käufer, die ein familiengerechtes Haus mit Platz, Substanz und Modernisierungsspielraum suchen.

Das Grundstück steht im städtischen Erbbaurecht. Der Vertrag wird bis 2111 verlängert. Je nach Nutzung beträgt der neue Erbbauzins ca. 10.198 € pro Jahr, bei vollständiger Selbstnutzung ca. 8.158 € pro Jahr. Für selbstnutzende Familien ist zusätzlich eine Ermäßigung von bis zu 500 € je Kind und Jahr möglich, maximal für vier Kinder. Die Zahlung erfolgt vierteljährlich.