Mehrfamilienhaus-Archiv - Schmitt Immobilien

Zum Verkauf steht diese um 1964 errichtete, sanierungsbedürftige Doppelhaushälfte mit drei Wohneinheiten und rund 160 m² Gesamtwohnfläche auf einem 531 m² großen Grundstück in Frankfurt-Sindlingen.

Die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss verfügen jeweils über zwei Zimmer, eine separate Wohnküche und ein Tageslichtbad. Im Obergeschoss führt die Küche auf den Balkon, der auch über das Treppenhaus zugänglich ist. Die Dachgeschosswohnung umfasst zwei Zimmer und ein Bad mit Fenster. Ein großer Abstellraum ergänzt diese Etage und bietet Potenzial zur Wohnflächenerweiterung, beispielsweise für eine Küche mit Essbereich.

Die Unterkellerung und der zusätzliche Dachspeicher bieten weitere Abstellmöglichkeiten. Beheizt wird über eine Gas-Zentralheizung, die 2008 erneuert wurde.

Hinter dem Gebäude liegt der nach Westen ausgerichtete, eingewachsene Garten. Über die seitliche Hofzufahrt ist die Garage mit Carport erreichbar.

Der vollständige Leerstand erlaubt eine zusammenhängende Sanierung und die Anpassung an ein eigenes Wohnkonzept. So kann ein Zuhause für mehrere Generationen entstehen, eine Kombination aus eigener Wohnung und ergänzender Vermietung oder eine Kapitalanlage mit drei neu zu vermietenden Wohnungen.

Freinsheim ist kein Ort, an dem man zufällig landet. Man kommt hierher, weil man hierher will. Das Objekt liegt mitten im Ortskern, direkt an der Hauptstraße, mit dem gepflasterten Altstadtplatz und dem alten Brunnen unmittelbar vor der Tür. Zwei denkmalgeschützte Gebäude aus der Zeit um 1800, ein eigener Innenhof, ein Garten und eine Nutzungsstruktur, die mehr Spielraum bietet, als ein erster Blick vermuten lässt.

Gebäude 1 ist das größere, unterkellerte Haus, konzipiert als Zweifamilienhaus mit zwei separaten Wohneinheiten über Erdgeschoss und Obergeschoss, jede mit Wohnbereich, Küche und Bad. Beide werden im Zuge des Verkaufs freigestellt und nach Absprache übergeben. Zuletzt erzielten sie 8.400 € Nettomiete pro Jahr, was das Ertragspotenzial des Hauses belegt. Unterhalb wartet ein historischer Gewölbekeller mit rund 75 m², der die Entstehungszeit auf stille, eindrückliche Art erfahrbar macht. Der Dachboden ist unausgebaut, bietet aber zugleich viel Stauraum.

Gebäude 2, das Fachwerkhaus im Innenhof, ist das Herzstück des Ensembles und sofort verfügbar. Im Erdgeschoss: Diele, Küche, Bad. Im Obergeschoss öffnet sich ein großzügiges Wohnzimmer mit sichtbaren Holzbalken und Konstruktionen, die dem Raum eine Wärme verleihen, die kein Neubau zu bieten hat. Im Spitzboden darüber: Schlafzimmer und Ankleide. Kompakt, eigenständig, mit einem Charakter, den keine Renovierung wegräumen kann.

Der Innenhof verbindet beide Gebäude, schafft Abstand und Nähe zugleich und führt weiter in den Garten. Im Sommer ein natürliches Außenzimmer, das ganze Jahr über ein ruhiger Rückzugsort.

Denkmalschutz bedeutet hier Substanz mit Geschichte und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Sanierungsmaßnahmen. Wer kauft, übernimmt ein Angebot, das vollständig frei übergeben wird, in einer Lage, die nicht zu replizieren ist, und mit einem Grundriss, der Eigennutz, Mehrgenerationenwohnen und Kapitalanlage gleichermaßen trägt.

Drei abgeschlossene Wohnungen, je eine pro Etage, freistehend auf einem 509 m² großen Erbpachtgrundstück.

Zum Verkauf steht ein Dreifamilienhaus aus dem Jahr 1959 mit ca. 220 m² Wohnfläche. Zwei Wohnungen sind vermietet, die Erdgeschosswohnung wird zum 1. Februar 2027 frei.

Jede Etage bildet eine eigene Einheit mit separatem Zugang vom Treppenhaus. Erd- und Obergeschoss sind weitestgehend gleich geschnitten: Diele, Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche und Bad, belichtet von beiden Hausseiten. Zur Obergeschosswohnung gehört ein Balkon zur Gartenseite. Unter dem Dach liegt die dritte Einheit mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Küche mit Abstellnische und Bad.

Das Kellergeschoss umfasst Waschküche, Heizungsraum, Heizöllager und fünf Kellerräume, sodass jede Partei eigene Nebenflächen hat. Dazu kommen ein Dachspeicher und ein Abstellraum an der Garage als Lagerfläche.

Hinter dem Haus liegt der pflegeleichte Garten mit Rasenfläche, Freisitz, nach Süden offen und von den Nachbargrundstücken abgeschirmt. Ein Grundwasserbrunnen ist vorhanden. Über die seitliche Zufahrt erreicht man die Einzelgarage. Davor bietet die gepflasterte Zufahrt Platz für ein weiteres Fahrzeug.

In den vergangenen Jahrzehnten kamen die Wärmedämmung der Fassade, ein erneuerter Sockel mit Steinputz, eine neue Wasserleitung ins Gebäude und Duschen in den beiden unteren Wohnungen dazu. Die Substanz ist gepflegt, die Ausstattung im Zustand ihrer Jahre. Die freiwerdende Erdgeschosswohnung bietet dem Erwerber die Möglichkeit zur Eigennutzung oder Neuvermietung.

Die Nettomieteinnahmen betragen derzeit 2.345 € monatlich, rund 28.140 € im Jahr. Davon entfallen 795 € auf die Erdgeschosswohnung, 850 € auf das Obergeschoss, 580 € auf das Dachgeschoss sowie 120 € auf Garage und Kellerraum.

Der Erbbauvertrag mit der Stadt Frankfurt wird im Zuge des Verkaufs bis 2111 verlängert. Über die für Goldstein geltende Splittingregelung liegt der zu zahlende Erbbauzins bei ca. 831 € monatlich, zahlbar in vierteljährlichen Raten; der Antrag kann unmittelbar mit dem Erwerb gestellt werden. Im Vertrag festgesetzt sind ca. 901 € monatlich, da die Stadt Ermäßigungen grundsätzlich nicht im Grundbuch, sondern gesondert vereinbart. Je nach Situation des Erwerbers kommen weitere Ermäßigungen in Betracht, deren Höhe die Stadt auf Antrag festsetzt.

Drei Wohnungen, ein zusätzliches Apartment und ein vielseitig nutzbares Gartenhaus eröffnen außergewöhnlich viele Möglichkeiten. Die gepflegte Dreifamilienhaus-Doppelhaushälfte befindet sich auf einem Erbpacht-Grundstück der Stadt Frankfurt und bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessante Perspektiven. Ob Mehrgenerationenwohnen, die Kombination aus Wohnen und Vermieten oder eine Investition mit Entwicklungspotenzial: Die vorhandene Struktur schafft ideale Voraussetzungen für unterschiedlichste Konzepte.

Besonders attraktiv ist die aktuelle Nutzungssituation: Das gesamte Erdgeschoss mit Gäste-Apartment, Doppelgarage, Gartenhaus und Garten sowie die Dachgeschosswohnung stehen zur freien Verfügung.

Im Erdgeschoss befindet sich eine 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse, Einbauküche, Speisekammer und Wannenbad mit Tageslicht. Das separate Gäste-Apartment mit eigenem Tageslicht-Duschbad schafft Unabhängigkeit für Besuch, Familienangehörige oder das Arbeiten von Zuhause.

Die Wohnung im Obergeschoss verfügt über drei Zimmer, einen Balkon, eine Küche, ein Tageslichtbad sowie ein Gäste-WC. Sie ist längerfristig an ein ruhiges Paar vermietet und sorgt für laufende Mieteinnahmen.

Ein Highlight ist die Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss. Wintergarten, Specksteinofen, Einbauküche und das Studio mit eigenem Duschbad im ausgebauten Spitzboden verleihen dieser Einheit eine besondere Wohnqualität und einen unverwechselbaren Charakter.

Auch der Außenbereich hebt die Immobilie von vielen vergleichbaren Angeboten ab. Der Garten mit Pergola und Teich, das massive Gartenhaus mit Zimmer, Küche und WC sowie die Doppelgarage mit elektrischem Rolltor und Werkgrube bieten Platz für Freizeit, Hobby und Alltag.

Das Haus wurde ca. 1932 erbaut, anschließend erweitert und über die Jahre hinweg gepflegt sowie in verschiedenen Bereichen modernisiert. Zugleich bleibt Spielraum für individuelle Gestaltung und weitere Aufwertung.

Der Erbbauvertrag mit der Stadt Frankfurt wird im Zuge des Verkaufs bis 2111 verlängert. Über die für Goldstein geltende Splittingregelung liegt der zu zahlende Erbbauzins bei ca. 861 € monatlich, zahlbar in vierteljährlichen Raten; der Antrag kann unmittelbar mit dem Erwerb gestellt werden. Im Vertrag festgesetzt sind ca. 1.199 €, da die Stadt Ermäßigungen grundsätzlich nicht im Grundbuch, sondern gesondert vereinbart. Wer alle Wohnungen innerhalb des Frankfurter Mietspiegels vermietet, kann den Betrag zusätzlich auf 30 % der Jahresmieteinnahmen deckeln lassen. Je nach persönlicher Situation des Erwerbers kommen weitere Ermäßigungen in Betracht, die bei der Stadt zu beantragen sind.